NUEVA LEY DE ALQUILERES: ¿QUÉ CAMBIA?

El Gobierno promulgó la ley 27.551, que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de alquiler.
Para conocer los principales cambios, Reflejos consultó a la martillera Adriana González de AG Bienes Raíces quien explicó “uno de los cambios más importantes es el plazo de alquiler que dejó de ser el mínimo de dos años y pasa a ser de tres y los índices de actualización. Ahora el estado propone una actualización anual en base al RIPTE que es un índice de variación salarial mensual y el IPC que es el índice de precios al consumidor” detalló González.
Al respecto, el artículo Nº14 de la nueva ley de alquileres expresa “El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).”
En cuanto a los plazos de alquiler la martillera pública dijo que el mínimo es de tres años. “Hasta los seis meses tiene que estar. De lo seis meses al año al inquilino le corresponde pagar un mes y medio de alquiler de indemnización y pasado el año, un mes de indemnización, pero pasados los seis meses si el inquilino avisa con tres meses de anticipación que va a dejar el inmueble no tiene que pagar nada extra” aclaró Adriana González.

Sobre las reparaciones en el inmueble, González subrayó “ha habido una modificación importante. Si el locatario tiene una urgencia en la propiedad, tiene que avisar y el dueño tiene 24 hs. para hacer el arreglo, pasado ese plazo el inquilino puede solucionarlo y después descontarlo del alquiler. Si no es una reparación de urgencia, el locador tiene un plazo de 10 días para dar una solución y en caso contrario, el locatario puede hacerlo por su cuenta y luego descontarlo” detalló la martillera.
Asimismo, González explicó cuáles son los costos para el locatario al momento de firmar un contrato. “ Van a firmar como siempre y el inquilino tiene que abonar una comisión y un depósito en garantía. Para este último normalmente se utiliza un pagaré que debe figurar en el contrato respecto del uso que se le va a dar. No se puede disponer pagarés aparte del precio que figura en el contrato, si no están declarados en el contrato. En las ciudades grandes se ponían dos meses de depósito y se exigía de contado, pero en las localidades más chicas como Pigüé hace años que se usa este método y el desembolso de la gente no es tanto. Además el locatario abona la comisión de la inmobiliaria que generalmente se da a abonar en cuotas a convenir entre la inmobiliaria y el cliente” dijo la titular de AG Bienes Raíces.
Sobre las garantías solicitadas, Adriana González comentó “El locatario tiene posibilidades de ofertar garantías. Puede ser un seguro de caución; una garantía real, personal o puede certificar sus ingresos, además de las garantías de fianza” señaló la profesional.
Otros cambios que introduce la nueva Ley:
• No podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
• El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el ABL y ARBA- ni el pago de expensas comunes extraordinarias.
• Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
• Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.
• La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión.
• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.
Pandemia y alquileres
Sobre el impacto de la cuarentena por la pandemia del COVID en el pago de alquileres “Particularmente agradezco a los dueños y a cada uno de los inquilinos. Todos tuvieron una empatía bastante importante y han sido solidarios. Es cierto que hubo inconvenientes pero escuchamos a cada caso en particular y los pudimos ir resolviendo. Todos los martilleros tuvimos una reunión y nos sorprendimos por el esfuerzo que hizo la gente. En Pigüé no hemos tenido problemas graves porque todo el mundo hizo un esfuerzo sobre humano por pagar y si se atrasó, avisó que no estaba trabajando y luego lo compensó. Es admirable el esfuerzo que hicieron de ambos lados porque también hubo propietarios que rescindieron cobrar porque sabían que el inquilino no estaba trabajando” reflexionó Adriana González, quien reconoció el rol de los agentes inmobiliarios en este sentido para lograr acuerdos.